ارتقاءبهره وري زمين شهري ، ره آورد بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري»[دكتر محمدآئيني]

در ادبيات علم مديريت ، به نسبت ستانده يا خروجي به داده يا ورودي ، بهره وري گفته مي شود . هر چه اين نسبت بالاتر باشد آن فعاليت يا توليد كالا و خدمات از بهره وري بالاتري برخوردار است . نسبت مذكور ، به عنوان يك شاخص مناسب و قابل قبول براي سنجش كارآيي و اثربخشي مديريت در حوزه فعاليت مربوط پذيرفته شده است . زمين شهري نيز به لحاظ كمياب بودن ، تجديد ناپذير بودن ، گران قيمت بودن و نيازمندي به سرمايه گذاري قابل توجه براي تبديل اراضي خام به اراضي شهري ، كالايي بسيار ارزشمند محسوب مي گردد . لذا نحوه استفاده از اين كالا و ميزان استفاده از آن خود موضوعي در خور توجه است . هر چه افراد بيشتري از واحد اين كالا استفاده كنند ، به منزله استفاده بهينه خواهد بود . بنابراين با اين توصيف ارتقا بهره وري زمين شهري بدين مفهوم خواهد بود كه نسبت به شرايط حال ، نفرات بيشتري را در واحد سطح زمين شهري ساكن شوند و اين موضوع با افزايش يا كاهش تراكم نفر در هكتار به راحتي قابل سنجش است . براي تبيين رابطه شاخص بهره وري زمين شهري و بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده بايد به نكات زير توجه كنيم :

· سیاست توسعه شهری در دنیا ،به مفهوم ارتقا بهره وری و بهینه سازی استفاده از زمین و امکان توسعه درون شهری ( به ویژه در شهرهای بزرگ و کلان شهر ها) و ارتقا سطح دسترسی ساکنان بافتهای قدیمی و فرسوده شهری به خدمات شهری و اجتماعی است.

· توسعه درونی ، بکارگیری توانهای بالقوه و بالفعل موجود در برنامه ریزی های شهری ،تلاش در جهت ایجاد تعادل در نحوه توزیع کیفی و کمی جمعیت ، هماهنگی میان بنیان های زندگی اجتماعی و گریز از فقر شهری و در نهایت استفاده از مشارکت و پویش اجتماعی مردم است .

· سیاست توسعه شهری درونی ، نسبت به سایر سیاست های توسعه شهری از مزیت نسبی ، به خاطر کاهش در هزینه های آماده سازی ،نگهداری ،امنیتی و انتظامی شهر و دسترسی سهل تر به خدمات شهری برخوردار است.به عبارت بهتر ،به لحاظ اقتصادی به صرفه خواهد بود.

· اكنون اين موضوع به يك واقعيت اثبات شده و انكار ناپذير تبديل شده است كه روند توسعه شهرهاي كشور ، اعم از شهرهاي كوچك ، متوسط و بزرگ به گونه اي بوده است كه استفاده از منابع توسعه كالبدي و به وي‍ژه زمين به اسراف كشيده شده است .شاخص تراکم نفر در هکتار در شهرهای ایران بسیار کم.(بين 60 تا 70 نفر به شرح جدول پيوست شماره يك) به خصوص ميزان این شاخص در محدوده بافتهای فرسوده و مرکزی شهرها ، قابل توجه است.تراکم جمعیت این محدوده ها قریب به 30 نفر در هکتار مي باشد که در مقایسه با تراکم نا خالص جمعیت در شهرهای بزرگ دنیا نظیر کلکته (303 نفر در هکتار) ، توکیو و قاهره(284 نفر در هکتار) پاریس (208 نفر در هکتار) و... بسیار کم به نظر می رسد.

· يافته هاي مطالعات نشانگر آن هستند كه چگونگي استفاده از زمين در شهرهاي كشور در حد پاييني از بهره وري قراردارد . در نتيجه اين موضوع ، در شهرهاي بزرگتر مي تواند خسارت ها ، زيان ها و هزينه هاي فرصت بيشتري را بر مديريت شهري و شهروندان تحميل كند.

· علاوه بر موضوع پايين بودن تراكم نفر در هكتار ، نوع كاربري اراضي در محدوده مركزي شهرهاي بزرگ ايران بر خلاف شهرهاي بزرگ دنيا ، محل تمركز فعاليت ها و مشاغل برتر، سرمايه بر ، متراكم و منطبق بر موازين زيست محيطي و متناسب با عملكرد و شأن مركز شهرهاي بزرگ نيست و حتی عكس اين روند ، چنانكه الگوي كاربري ها و فعاليت ها نشان مي دهند طي شده است. فعاليت ها و مشاغل توانمند در حال خروج از اين محدوده ها هستند .

· سياست توسعه شهري دروني و يا راهبرد « نگاه به درون» كه سياست فراموش شده در توسعه شهرهاي بزرگ ايران بوده ، مي بايست به شدت مورد عنايت تصميم گيران و برنامه ريزان شهري قرار گيرد بي آنكه از ضرورت و اهميت راهبردهاي مكمل آن غفلت شود.

· آنچه كه در حوزه كار سياست توسعه شهري دروني قرار مي گيرد ، محدوده بافت هاي قديمي ، فرسوده و ناكارآمد شهري است . تا زمان نگارش اين مقاله در 87 شهر بزرگ كشور ، بيش از 35000 هكتار بافت فرسوده شهري به طور متوسط قريب به ده درصد شهرهاي مزبور را در بر مي گيرد شناسايي شده و به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران و كميسيون ماده 5 استانها رسيده است.و نيز حدود 15 درصد ( يعني دو برابر سطح بافتهاي فرسوده شهري ) از سطح اراضي شهري درون شهر كه مستعد جمعيت پذيري مي باشند در قالب اراضي باير ، رها شده وبا كاربري نامناسب شهري نظير پادگان ها ، زندانها ، صنايع مزاحم و نظاير آن مي باشند.

· فرایند احيا، بهسازي و نوسازی بافتهای فرسوده شهری ، چندوجهی بوده و دارای تولیدات و محصولات گوناگونی است. یکی از تولیدات مزبور ، تولید واحدهای مسکونی و در نتيجه جمعيت پذيري است كه نقشي انکار ناپذیر دارد و بی توجهی به آن منجر به هدر دادن سرمایه های ملی و منابع طبیعی که آیندگان نیز باید از آن بهره مند شوند ، خواهد شد.

در ادامه به نتايج دو مطالعه موردي در جهت تأييد نكات فوق اشاره مي گردد :

1. مطالعه موردی محدوده مركزي 36 شهر بزرگ کشور - اين مطالعه منجر به شناسایی حدود 15770 هکتار به عنوان بافت فرسوده و مرکزی شهری شدکه قریب 5 درصد سطح شهرهای مزبور را تشکیل می دهند .البته محدوده هاي مزبور با سه شاخص ريزدانگي ، فرسودگي ابنيه و عرض كم معابر كه اخيرا براي شناسايي محدوده بافت هاي فرسوده شهري به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران رسيده است ، بيش از 95 % تطبيق دارد. جمعیت این محدوده ها در سال 1375 حدود نیم میلیون نفر با تراکم جمعیت ناخالص حدود 30 نفر در هکتار بوده است.

2. مطالعه موردي احجام واقعی عملکرد نمونه30 پروژه ي بهسازي و نوسازي شهري- از ميان پروژه هاي بهسازي و نوسازی در 6 شهر که براساس ضوابط طرح های بهسازی مصوب کمسیون ماده پنج و بعضاً مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ايران طراحی و با مشاركت بخش غير دولتي اجرا گردیده اند به صورت عینی و واقعی ظرفیت های موجود در نوسازی بافت های فرسوده شهری را نشان می دهد.

اعداد و ارقام مندرج در جدول پيوست شماره 2 نشان می دهد عملیات نوسازی قریب 4/4 هکتار سطح خالص بافت های فرسوده شهری، نتایج زیر را در برداشته است:

1. از نوسازی 150 واحد مسکونی ، 1016 واحد مسکونی با زیر بنای متوسط 90 متر مربع تولید گردیده است .به این مفهوم که از هر واحد مسکونی قبلی 7/6 واحد حاصل شده است .

2. متوسط عرصه برای هر واحد مسکونی از 293 متر مربع به 1/37 متر مربع کاهش یافته است و این به مفهوم 9/7 برابر شدن بهره وری زمین نسبت به قبل می باشد.

3. تراکم خالص تعداد واحد مسکونی در هکتار (در مورد نمونه فوق)از 34 واحد به 230 واحد ارتقا یافته است.

4. در کنار ارتقا قابل توجه شاخص های فوق، 23 درصد از عرصه مورد نوسازی قرار گرفته ، در جهت ارتقا سطح دسترسی ها و تعریض معابر موجود و تامین خدمات عمومی مورد استفاده واقع شده است که سهم معابر 3/14 درصد بوده است

5. متوسط تراکم 217 درصد بوده است و این بدان معنا است كه در کنار توسعه و تعریض شبکه های دسترسی و ارتقا سطح خدمات عمومی ،حداکثر استفاده از زمین صورت پذیرفته است .

                                                                                                                        ادامه »