بسته حمايتي موثر و ساختار مديريتي اعتمادآفرين دو عامل برپايي نهضت بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري»[دكتر محمدآئيني]

هر چند سياست توسعه دروني شهرها ، در كشور ما ، بسيار ديرتر از ساير كشورها ، به ويژه كشورهاي توسعه يافته مورد توجه واقع شده است . در طول سه سال اخير ، موضوع بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري ، بعنوان يكي از برنامه هاي تحقق توسعه دروني شهرها ، به شدت مورد توجه برنامه ريزان و مديران شهري و دانشجويان رشته هاي مرتبط قرار گرفته و اين علاقه مندي در دوره و كارگاههاي تخصصي و ساير همايش ها و گردهمايي ها  به وضوح قابل درك است . حتي مي توان تا اندازه اي دغدغه مقاوم سازي و نوسازي واحدهاي فرسوده در بين مالكان واحدهاي مزبور را احساس نمود . هرچند سابقه اين موضوع به سالها قبل برمي گردد و تاكنون نيز تجارب مختلف و ارزنده اي بدست آمده است .براي پيشبرد موضوع و تحقق برنامه هاي بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري ، ديدگاههاي مختلفي بشرح ذيل مطرح است .

1.      برخي معتقدند ، با توجه به تجربه ژاپن و برخي كشورهاي آسياي جنوب شرقي ، برنامه تنظيم دوباره زمين بايد مورد توجه قرار گيرد و محله هاي فرسوده كلاً بايد تخريب و با طرح جديد و با رعايت توجيه اقتصادي براي ايجاد رغبت و جلب سرمايه گذاران  در قالب پروژه هاي يكپارچه ، نوسازي گردد .

2.      برخي ديگر معتقدند ، بافت هاي فرسوده شهري ، مملو از يادگارها و نمادهايي كه تعلق خاطر ساكنان را به همراه دارد . برنامه هاي بهسازي و نوسازي ، بايد به اين موضوع احترام گذاشته و درصدد حذف نمادها و يادگارهاي مزبور نباشد و دولت و شهرداري يك سري طرح ها و پروژه هاي ساماندهي و روان بخشي اجرا نمايند .

3.      دسته سوم معتقدند با رويكرد توانمندسازي ساكنان و مالكان بافت هاي فرسوده شهري ، دولت و شهرداري ها ، با ايجاد بستري حمايتي و تشويقي ، انگيزه لازم را در آنان ايجاد نموده تا شاهد نوسازي خودبخودي مردم بود .

نگارنده در اين مجال بدنبال تحليل تقابل ديدگاههاي مزبور و بيان اينكه كدام يك با شرايط اجتماعي ،فرهنگي ،قانوني وحقوقي كشور انطباق بشتري دارد و در عمل قابليت اجرايي دارد ويا قضاوت ورجحان يكي از ديدگاه هاي پيشگفته بر ديگري نيست . ليكن با بيان واقعيت هاي ذيل ، قضاوت را به خواننده گرامي واگذار مي نمايد:

1.      بنا به تعريف و ضوابط تعيين محدوده بافت هاي فرسوده شهري ، بيش از 50 درصد بناهاي واقع در بافت هاي فرسوده شهري از پايداري لازم برخودار نيستندو از سوي ديگر برآورد مي شود حداقل ده درصد جمعيت شهري كشور در معرض خطرات ناشي از اين حوادث باشند . و اين به مفهوم در معرض خطر بودن سرمايه انساني كشور به عنوان مهمترين منابع توسعه پايدار و همه جانبه كشور است .

2.      توان درآمدي عموم ساكنان و مالكان بافت هاي فرسوده شهري كشور پايين است ، و به همين خاطر نتوانسته اند نسبت به نوسازي يا مقاوم سازي واحدهاي تحت مالكيت خود بپردازند . بررسي هاي ميداني نشان مي دهد ، در بافت هاي فرسوده مركزي شهرها ، اكثراً ساكنان قديمي و اصيل اين محدوده ها را ترك نموده و به بافت هاي جديد شهري نقل مكان نموده اند . آنها كه مانده اند بصورت عمده مالكان سالخورده و كم درآمدها مي باشند . و آنها كه رفته اند جاي خود را به افرادي با توان درآمدي كمتر ، مهاجرين از روستاهاي اطراف و بعضاً مهاجرين خارجي داده اند و به همين دليل است كه سهم اجاره نشيني در اين محدوده ها نسبت به قبل بالا رفته است .

3.      بافت هاي فرسوده شهري ، با دو پديده متضاد در شهرهاي مختلف مواجه هستند . در مواردي نظير برخي محلات شهر تهران بدليل ريزدانگي بيش از حد و اينكه چندين خانوار در يك واحد مسكوني زندگي مي كنند ، تراكم خالص بسيار بالاي نفر در هكتار زمين شهري ، حتي مواردي بيش از 700 نفر در هكتار وجود دارد . و از سوي ديگر در بسياري از شهرها ، به ويژه در محدوده بافت هاي فرسوده مركزي شهر تراكم بسيار كم نفر در هكتار زمين شهري حتي موارد كمتر از 50 نفر در هكتار به ثبت رسيده است . كه هر دو حالت نمي تواند قابل قبول باشد . پديده اول ، حاكي از نامطلوب بودن كيفيت محيط زندگي شهري و سرانه هاي شهري است . كاهش شاخص مذكور و رساندن آن به حد مطلوب و استانداردهاي شهرسازي ، ضروري است .  در پديده دوم ، كه قريب به 90 درصد سطح بافت هاي فرسوده شهري را شامل مي شود حاكي از بهره وري بسيار پائين زمين شهري و به بيان ديگر هدر رفت بسيار بالاي آن است . زمين شهري ، كالايي گران كمياب ، تجديدناشدني است كه امكان وارد كردن آن هم وجود ندارد . مفهوم ديگر پائين بودن اين شاخص ، عدم تخصيص بهينه منابع طبيعي و از بين رفتن باغات و اراضي كشاورزي ، گران شدن شهر ، بالا بودن غير منطقي هزينه حمل و نقل درون شهري، هزينه امنيتي و انتظامي شهر ، مصرف انرژي و آلودگي هوا و تلف شدن وقت مردم است . در يك كلام مي توان گفت از نگاه بهره وري ملي اين موضوع ، يك فاجعه پنهان و مانع توسعه يافتگي كشور و باعث گسترش غيرمنطقي و بي رويه شهرها است .

4.      بررسي نگارنده نشان مي دهد براي رسيدن به آستانه سرانه استاندارد تراكم نفر در هكتار در محدوده بافت هاي فرسوده شهري شناسايي شده مي توان حداقل بيش از دو ميليون واحد مسكوني جديد علاوه بر جايگزين واحدهاي فرسوده فعلي توليد نمود . و اين به مفهوم فراهم بودن امكان اسكان سرريز جمعيت شهري درسالهاي آتي در محدوده هاي مزبور است .

اگر قدر مشترك سه ديدگاه ارائه شده را در نظر بگيريم و بر واقعيت هاي پيشگفته قدري تأمل نمائيم . چاره اي جزء بهسازي و نوسازي واحدهاي فرسوده باقي نمي گذارد و پرواضح است كه برنامه بزرگي فراروي آحاد مربوط شامل مردم ( ساكنان و مالكان واحدهاي فرسوده ) ، برنامه ريزان و مديران شهري وجود دارد . و سرمايه گذاري بسيار بالايي را طلب مي كند . بديهي است اين كار بزرگ و اين سرمايه گذاري عظيم ، از توان دولت و شهرداري ها خارج بوده و چاره اي جزء مدد گرفتن از توان و مشاركت بخش غيردولتي باقي نمي ماند .

براي تحقق مشاركت مردم و بخش غيردولتي ، لازم است در دو زمينه تمهيدات لازم ، فراهم شود .

1.      از سوي حاكميت« شامل حاكميت ملي ( دولت ) ، حاكميت محلي ( شهرداري ها ) و شبه حاكميت ( سيستم بانكي ، مالي و اعتباري كشور )» براي ايجاد انگيزه و توانمندسازي بخش غير حاكميت ( يعني مردم شامل ساكنان و مالكان واحدهاي فرسوده ، سازندگان و سرمايه گذاران ) بسته حمايتي كامل و موثر تدارك ديده شود . اين بسته حمايتي ، براي موثر شدن بايد شامل مواردي همچون تسهيلات ساخت بلندمدت و ارزان قيمت با شرايط سهل و آسان براي كليه كاربري ها و در تمامي مراحل پروژه هاي بهسازي ( شامل تهيه طرح ، آزادسازي و اجراي معابر ،اسكان موقت،تأمين تاسيسات زيربنايي و روبنايي و ساخت ابنيه مسكوني و غيرمسكوني ) كه حداقل80درصد هزينه هاي مربوط را پوشش دهد، معافيت كامل در پرداخت كليه عوارض ساخت وساز وتراكم و ماليات هاي موضوعه و نظاير آن باشد .

2.      نهادسازي، ايجاد تشكل هاي مردمي وتشكيل موسسات و شركت هاي ارائه دهنده خدمات نوسازي و همچنين شركت توسعه شهري مورد حمايت قرار گيرد و حاكميت تكليف مديريت عرصه هاي نوسازي را روشن نمايد . مردم نبايد بين دستگاههاي دولتي ، شهرداري ها وسازمان ميراث فرهنگي و نظاير آن سرگردان باشند . اينها ، به جاي اينكه در مقابل هم قرار گيرد ، بلكه بايد در كنار همديگر و براي خدمت به مردم و نهضت بهسازي و نوسازي قرار گيرند . به عبارت ساده تر در اين محدوده هابايدبه نوعي مديريت واحد شهري شكل گيرد و دستگاههاي موجود ، با تفويض اختيارات خود به مديريت مذكور باعث تسريع در روند نوسازي شوند . براي تحقق ، اين مديريت واحد ، مي تواند گزينه هاي ذيل را پيشنهاد نمود .

الف : دستگاههاي مذكور،اختيارات خود را به مجري طرح يا مجري پروژه هاي هر محدوده تفويض نمايند .

ب : يكي از سه ضلع دولت ، شهرداري وسازمان ميراث فرهنگي ، محور قرار گيرد و بقيه اختيارات خود را به آن تفويض نمايند .

ج : در سطح هر محله ، يك مديريت محله اي با انتخاب ساكنان و مالكان شكل گيرد . و مدير محله نقش مديريت واحد را ايفاء نمايد .

د : در سطح هر محله ، دفاتري از جنس بخش غير دولتي ( خصوصي يا تعاوني ) براي ارائه خدمات نوسازي و پيگيري امر بهسازي و نوسازي و انسجام بخشي به تحقق وظايف همه آحاد مرتبط شكل گيرد .

            هر كدام از اين گزينه ها در صورت انتخاب ( ترجيحاً گزينه آخر ) ، بايد حرف اول و آخر حاكميت را در محله بزند و مردم از سردرگمي خارج شوند . اما لازم است اينها ، در گام نخست مورد اعتماد مردم واقع شوند . به يقين مي توان بيان داشت ، اعتمادسازي كليد طلايي مشاركت مردم در بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري است .

بديهي است سطح وسيع بافت هاي مذكور و حجم سرمايه گذاري بسيار بالاي مورد نياز آن ، هيچ گزينه ديگري به جز جلب مشاركت فكري ، مالي و توان اجرايي مردم و بخش خصوصي را فراروي دولت و شهرداري ها و مجريان و مديران محله اي قرار نمي دهد  . توسعه كار مشترك و ايجاد انرژي جمعي حاصل از مشاركت مالكان و ساكنان محلات فرسوده شهري راهبرد اساسي است كه بايد بيش از پيش مورد توجه قرار گيرد ، اما چگونه ؟ !

توسعه كار مشترك و جلب مشاركت همه جانبه آحاد ساكنان ، مالكان و افراد علاقمند و ذينفع در امر بهسازي و نوسازي هر محله ، صرفاً در يك بستر شفاف ، مطمئن و مملو از اعتماد متقابل تحقق مي يابد . فارغ از مباحث حقوقي ، قانوني و قراردادي ، آحاد مزبور بايد به متوليان ، مجريان و مديران طرح هاي بهسازي و نوسازي اعم از دولت ، شهرداري ها ، مجريان بخش غيردولتي و يا دفاتر خدمات كارگزاري نوسازي محلات اعتماد نمايند . و به بيان ساده تر رابطه عاطفي و صميمي برقرار نمايند .

نگارنده با بررسي نظرات دست اندركاران موضوع و تجارب بدست آمده در محلات تحت بهسازي و بازسازي براي « اعتمادسازي » بعنوان يك عنصر حياتي ، ارزشمند و موثر در جلب مشاركت مردم براي پيشبرد اجراي طرح موارد و گام هاي ذيل را به مجريان طرح هاي بهسازي و نوسازي و ارائه دهندگان خدمات بهسازي و نوسازي در محلات فرسوده ، به عنوان مخاطب خود توصيه مي نمايد .

1.      اين باور را در خود ايجاد كنيدكه متولي كار ارزشمند و مقدسي شده ايد . كار شما نجات انسانهاست ، انسان هايي كه از متدين ترين ، ارزشي ترين و وفادارترين آحاد و شهروندان جمهوري اسلامي مي باشند . هر كس يك فرد را نجات دهد گويا تمام انسانها را نجات داده است . افراد بزرگترين سرمايه هاي انساني هر جامعه به شمار مي روند و كار مقاوم سازي ، بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري ، مانع از بين رفتن اين سرمايه ها در زير آوارها خاك خواهد شدكه با هيچ معياري قابل ارزش گذاري نيست . امر بهسازي و نوسازي محلات متعدد فرسوده نياز به نهضتي بزرگ دارد و برپايي « نهضت نوسازي » ، نياز به روحيه بسيجي و بسيجيان خستگي ناپذير دارد . تشبيه اين كار توسط يكي از عزيزان مسئول ، به عنوان « ورود به ميدان مين » در نوع خود تشبيه درستي است . ارزش ديگر اين كار ، در نتيجه آن نهفته است و آن توسعه فرايند عدالت اجتماعي و ارتقاء سطح اميد به زندگي ساكنان و مالكان محلات فرسوده كه عمدتاً از اقشار متوسط و ضعيف جامعه مي باشند و ارتقاء سطح اطمينان به برنامه هاي دولت و شهرداري ها و اعتماد مردم به برنامه هاي آنان سرمايه بسيار ارزشمندي است . پس با نيت اينكه براي خدا كار مي كنيد وارد اين كار شويد . در اين صورت ، رفتار شما با مردم به گونه ديگري خواهد بود . و خداوند متعال هم تضمين فرموده اند كه راه توفيق را به شما (بندگان مجاهد و مخلص خود) نشان دهند .

2.      در كارتان استمرار داشته باشيد . هميشه و در همه حال در غم و شادي در كنار مردم باشيد . لذا لازم است در سطح هرمحله دفتري داير نمائيد كه هر روز و شب تا دير وقت در آن بر روي مردم باز باشد . وقتي مردم كم كم خدمت ، راهنمايي و مشاوره صادقانه شما را ببينند ، كم كم اعتمادشان به شما زياد مي شود . حضور شما بايد رسمي و داراي تابلو رسمي باشد .دفاتر مزبور در سطح محلات حكم ستادهاي عملياتي و پياده نظام نهضت نوسازي را دارند .

3.      حتي المقدور در هيچ پروژه بهسازي و نوسازي مستقيماً وارد نشده و يا سهيم نشويد يعني منافع مستقيم ايجاد نكنيد . تضاد منافع ، مانع از ايجاد هرگونه اعتماد سازي خواهد شد . فراموش نكنيد نقش اصلي شما ، تسهيل گري و ارائه خدمات نوسازي به ساكنان و مالكان بافت هاي فرسوده است .

4.      طرح بهسازي و نوسازي را كاملاً براي ساكنان و مالكان محله تشريح كنيد .لازم است آنها مطمئن شوندكه هيچ گونه اطلاعات محرمانه اي وجود ندارد و هيچ كس نمي تواند سوء استفاده نمايد . و در صورتي هنوز طرح بهسازي و نوسازي تهيه نشده است . گروهي به عنوان نماينده مالكان و ساكنان در جلسات طراحي حضور داشته و مشاركت فكري آنها بكار گرفته شود .

5.      ارتباط چهره به چهره و خانه به خانه را فراموش نكنيد . هر چند برگزاري جلسات گروهي در مسجد ، حسينيه و تكاياي محله ، ارسال جزوات آموزشي و اطلاع رساني در حد خود موثر است . بدون هيچ گونه جوسازي شرايط مطلوب زندگي در محله را براي آنها تشريح نموده و شرايط نامناسب و خطرآفرين موجود را براي آنهابصورت ملموس جلوه دهيد .

6.      درباره شيوه هاي مختلف مشاركت آنها در اجراي طرح بهسازي و نوسازي با آنها مذاكره كنيد . صادقانه به آنها بگوئيد كدام شيوه ، حداكثر منافع ر ابراي آنها فراهم خواهد آورد .

7.      اجراي پروژه هاي نمونه با مشاركت سازندگان معروف و خوشنام در سطح ملي و محلي و با كيفيت مناسب و نماي زيبا واستفاده از مصالح ساختماني استاندارد ونظايرآن اعتماد آنهارا بسيار بالا خواهد برد .

8.      در مراحل مختلف ساخت و ساز و نوسازي اعم از تعريف پروژه تجميعي ، تهيه نقشه هاي اجرايي ، اخذ پروانه ساخت و ساز  و نظارت بر اجراي ساخت و ساز، مددرسان مالكان  واحدهاي فرسوده كه خود قصد نوسازي دارند ، باشيد .

9.      در صورتيكه مالكين به تنهايي قادر به نوسازي و مقاوم سازي نيستند ، سازنده و شريك سرمايه گذار مناسب به آنها معرفي كنيد و در كليه مراحل مشاركت ، حضور داشته و مراقب منافع ساكنان و مالكان واحدهاي فرسوده باشيد .

10.  مراقب باشيد شركاي سازنده و سرمايه گذار متعهد به تامين اسكان موقت ساكنان و مالكان گردند . سعي كنيد امكان اسكان موقت آنها در همان محل فراهم گردد .

بديهي است ، آنچه كه بعنوان توصيه هاي ده گانه تقديم گرديد . مجريان محترم مي توانند با توجه به شرايط و جنبه هاي فرهنگي هر محله ، راه كارهاي مناسب تري را بيابند و در عمل بكار گيرند . به اميد روزي كه با پشتكار ، سعه صدر و همت دولت ، شهرداري ها و مردم بويژه ساكنان و مالكان واحدهاي فرسوده شاهد برپايي نهضت مقدس نوسازي بافت هاي فرسوده شهري باشيم .